Historiquement pensée pour répondre aux besoins des étudiants et des voyageurs, la location meublée s'est imposée comme une solution clé dans l'immobilier. Ce modèle, alliant flexibilité et avantages fiscaux, attire de nombreux investisseurs. Cependant, la loi Le Meur, entrée en vigueur en novembre 2024, durcit le cadre de la location meublée touristique, modifiant les stratégies d’exploitation. Cette législation vise à rééquilibrer le marché locatif en faveur des résidents permanents et introduit des changements significatifs dans la réglementation et la fiscalité des meublés de tourisme.

Un nouveau cadre fiscal et réglementaire

La loi Le Meur a apporté des modifications majeures au régime fiscal des locations meublées. Pour les meublés non classés, le plafond du régime micro-BIC a été abaissé à 15 000 €, avec un abattement réduit à 30 %. Cela signifie que les propriétaires générant des revenus inférieurs à ce seuil bénéficieront d’une imposition simplifiée, mais avec un abattement moins favorable. Pour les meublés classés, le seuil reste à 77 700 €, mais l'abattement est désormais de 50 %, contre 71 % auparavant. Les propriétaires sont incités à envisager le classement de leurs biens pour bénéficier d'un seuil plus élevé, tout en tenant compte de l’imposition accrue. Si ces seuils sont dépassés, le régime réel devient obligatoire.

Restrictions et obligations renforcées

La loi Le Meur limite la location des résidences principales à 120 jours par an, avec possibilité de réduction à 90 jours par les communes. Cette mesure vise à freiner la transformation de résidences permanentes en logements touristiques, particulièrement dans les zones tendues ou les communes où les résidences secondaires représentent plus de 20 % des habitations

Les propriétaires devront suivre de nouvelles démarches :

• Autorisation préalable de changement d’usage : Dans les communes de plus de 200 000 habitants, une autorisation sera nécessaire pour transformer un logement en meublé touristique.
• Déclaration préalable d’enregistrement : Tous les bailleurs devront déclarer leur bien auprès de la mairie avant de le louer, et un numéro d’enregistrement devra être mentionné dans chaque offre de location.

Les communes peuvent fixer des quotas pour limiter le nombre de meublés touristiques dans certaines zones. Celles dont plus de 20 % du parc immobilier est constitué de résidences secondaires, ou qui se situent en zones tendues, pourront délimiter des zones où les nouvelles constructions devront obligatoirement être destinées à la résidence principale

Exigences énergétiques

La loi Le Meur du 19 novembre 2024, également appelée « loi anti-Airbnb », impose aux meublés de tourisme l'obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE), les soumettant ainsi aux mêmes exigences de décence énergétique que les locations traditionnelles. Cette obligation est entrée en vigueur le 21 novembre 2024 pour les logements nécessitant une autorisation de changement d’usage, avec un seuil minimal compris entre les classes A et E. À partir du 1er janvier 2034, seules les locations classées entre A et D seront autorisées, incitant les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique pour se conformer à ces normes.

Copropriétés

Les nouveaux règlements de copropriété établis après l'entrée en vigueur de la loi (20 novembre 2024) doivent obligatoirement préciser si la location meublée touristique est autorisée ou non.

Pour les copropriétés existantes, la modification du règlement pour interdire la location meublée touristique (hors résidence principale) peut désormais être votée à la majorité qualifiée au lieu de l'unanimité. Cette possibilité est limitée aux copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement destinés à cet usage.

Renforcement des sanctions

Cette loi a considérablement renforcé la réglementation des meublés touristiques. Elle accroît les prérogatives des collectivités locales, impose de nouvelles contraintes aux propriétaires et durcit les sanctions financières. Son objectif principal est de mieux encadrer la location de meublés de tourisme en s'appuyant sur la législation relative au changement d'usage des locaux d'habitation, définie à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

Les infractions à cette législation sont désormais passibles de sanctions plus sévères : l'amende civile par local transformé irrégulièrement a été doublée, passant de 50 000 € à 100 000 €. De plus, les acquéreurs et locataires ont maintenant la possibilité de demander l'annulation de leurs actes de vente ou de leurs baux en cas de non-respect de la loi.

Conclusion

La loi Le Meur redéfinit profondément le paysage de la location meublée, transformant une opportunité lucrative en un secteur désormais soumis à un cadre strict et exigeant. Si cette réforme complexifie les démarches administratives et réduit certains avantages fiscaux, elle vise avant tout à rééquilibrer le marché locatif en faveur des résidents permanents et à préserver l'accès au logement dans les zones tendues.

Malgré ces contraintes, la location meublée demeure une option attractive pour ceux qui sauront s’adapter à ce nouveau cadre, en privilégiant une gestion rigoureuse et en valorisant des biens conformes aux exigences légales et énergétiques.

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