Loi de finance pour 2026

Le projet de loi de finances pour 2026 a été « adopté » le 2 février 2026, grâce au fameux article 49, alinéa 3 de la Constitution, autrement dit, sans passer par la case vote. Mais avant de crier victoire (ou de sortir le champagne), rappelons qu’il reste une dernière étape : le Conseil constitutionnel a été saisi et doit encore donner son feu vert.

Certaines mesures pourraient donc être revues, voire retoquées. Nous vous tiendrons évidemment informés une fois la décision rendue. En attendant, voici un tour d’horizon des principales dispositions provisoirement au menu pour votre patrimoine.

C’est l’une des mesures phares de ce PLF 2026. Un nouvel article 235 ter C du CGI crée une taxe de 20% assise sur les biens dits « somptuaires » et les immeubles de jouissance détenus par certaines sociétés holdings. Elle s’appliquera aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026.

Sont concernées les sociétés réunissant quatre critères cumulatifs à la date de clôture de l’exercice :​

La détention s’apprécie en tenant compte du cercle familial élargi (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, frères et sœurs).​

La taxe frappe la valeur vénale de certains biens non affectés à l’activité opérationnelle de la société :​

En revanche, la trésorerie, les contrats de capitalisation et les parts de SCPI sont exclus de l’assiette de taxation. Les biens loués dans des conditions normales, au prix de marché, sont également exclus.

Un mécanisme de non-cumul est prévu. Les titres imposés au titre de cette nouvelle taxe sont exonérés d’IFI. Concrètement, un immeuble non affecté sera taxé à 20% au titre de la taxe sur les holdings, plutôt qu’à un taux compris entre 0,5% et 1,5% au titre de l’IFI.​

Notons que la constitutionnalité de ce dispositif fait débat. Le Conseil constitutionnel pourrait notamment se pencher sur la différence de traitement entre les sociétés ayant leur siège en France (taxe due par la société) et celles ayant leur siège à l’étranger (taxe due par les associés personnes physiques résidents français).​

Créée par la loi de finances pour 2025 à titre temporaire, la CDHR visait à garantir un taux effectif minimum d’imposition de 20% pour les foyers dont le revenu fiscal de référence excède 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple soumis à imposition commune).​

Plusieurs ajustements techniques ont été apportés au calcul de la CDHR pour les revenus perçus à compter de 2026 :

Le dispositif d’apport-cession, outil incontournable pour les chefs d’entreprise souhaitant réinvestir le produit de la cession de leurs titres via une holding, fait l’objet de restrictions importantes.

Pour les cessions de titres apportés réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi, lorsque la cession intervient dans les trois ans suivant l’apport, les nouvelles conditions sont les suivantes :​

Par ailleurs, de nouvelles activités sont exclues des réinvestissements éligibles :​

Concernant la transmission par donation des titres de la holding, le délai de conservation par le donataire pour purger la plus-value en report passe de 5 à 6 ans (et de 10 à 11 ans lorsque la holding a réinvesti dans des FCPR, FPCI, SCR ou SLP).

Le régime Dutreil permet de bénéficier d’un abattement de 75% sur la valeur des titres transmis à titre gratuit (donation ou succession), sous conditions. Le PLF 2026 prévoit un double durcissement pour les transmissions réalisées à compter du lendemain de la publication de la loi.

Les biens somptuaires et les logements non affectés à l’activité opérationnelle de la société sont désormais exclus de l’assiette de l’abattement de 75%. Sans grande surprise, les biens concernés sont sensiblement les mêmes que ceux déjà visés par la taxe sur les holdings avec quelques aménagements. Ces biens sont exclus de l’assiette Dutreil dès lors qu’ils ne sont pas affectés à titre exclusif à l’activité de la société depuis au moins 3 ans avant la transmission (et jusqu’à la fin de l’engagement individuel ou jusqu’à la cession du bien).​

En revanche, la trésorerie et les placements financiers restent dans l’assiette de l’exonération, sous réserve que la société conserve sa prépondérance opérationnelle.​

C’est ici le plus gros changement. La durée de l’engagement individuel de conservation passe de 4 à 6 ans. Conjuguée aux 2 ans d’engagement collectif préalable, la durée totale minimale de conservation des titres s’établit désormais à 8 ans (contre 6 ans auparavant).

Jusqu’à présent, l’âge du souscripteur n’avait aucune incidence sur le traitement fiscal des versements réalisés sur un PER. Ce n’est désormais plus le cas.

À compter du 1er janvier 2026, les versements volontaires réalisés sur un PER (individuel, collectif, obligatoire ou européen), y compris par un travailleur non salarié, ne sont plus déductibles du revenu imposable lorsque le souscripteur est âgé de 70 ans ou plus au jour du versement. La même règle s’applique aux versements issus de l’épargne salariale.

En contrepartie, les prestations résultant de ces versements non déductibles seront exonérées en cas de sortie en capital (à hauteur de la prime versée), ou imposées selon le régime des rentes viagères à titre onéreux en cas de sortie en rentes. Les anciens produits d’épargne retraite (PERP, Madelin, etc.) ne sont pas visés par cette mesure.

Par ailleurs, une mesure favorable est à signaler. Le contribuable peut désormais utiliser le plafond de déduction non consommé des 5 années précédentes, contre 3 ans auparavant, offrant ainsi davantage de souplesse pour les versements de rattrapage.​

Voici une mesure de simplification bienvenue.

Jusqu’à l’imposition des revenus 2025, l’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, matérialisée par la case 2OP de la déclaration n° 2042, était irrévocable. Concrètement, un contribuable qui avait coché cette case ne pouvait plus revenir en arrière pour bénéficier du PFU (prélèvement forfaitaire unique de 30%), même si celui-ci s’avérait finalement plus avantageux.​

Dès l’imposition des revenus 2026 (déclaration déposée en juin 2027), cette option n’est plus irrévocable. Il sera donc possible de cocher la case 2OP, puis de la décocher si une simulation ultérieure révèle que le PFU est plus favorable

La loi de finances pour 2026 instaure un nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif, dénommé « statut du bailleur privé ». Il permet la déduction d’un amortissement sur les revenus fonciers pour les propriétaires qui s’engagent à louer leur bien nu, à un loyer plafonné, pendant au moins neuf ans au profit d’un locataire dont ses ressources sont aussi plafonnées au jour de la conclusion du bail. Comme tout dispositif d’incitation, il est soumis à conditions.

Il vise principalement les acquisitions dans le neuf, en VEFA ou les logements que le contribuable fait construire. En cas de construction, le bénéfice du régime suppose le dépôt d’une demande de permis de construire entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028. L’option pour le régime d’amortissement doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus au titre de l’année d’achèvement ou d’acquisition.

Le bien peut être détenu en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile à l’IR. La détention en pleine propriété constitue une condition essentielle (sauf décès en cours de location avec demande de poursuite). Le bailleur doit en outre s’engager à louer le logement à titre de résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.

L’amortissement est applicable à compter du premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition et peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans les conditions du droit positif. Le taux varie selon le type de location, entre 3,5 % et 5,5 % par an, dans la limite d’un plafond annuel également variable. Comme en matière de LMNP, les amortissements pratiqués seront réintégrés lors de la cession pour le calcul de la plus-value.

Le dispositif s’applique également aux logements faisant l’objet de travaux lourds de réhabilitation ou de travaux concourant à la production ou à l’achèvement d’un immeuble neuf ; dans ce cas, l’assiette et les taux d’amortissement diffèrent.