Simplifier la sortie d’indivision : ce que change la loi du 7 avril 2026
Dans un contexte de forte tension sur le marché du logement et de multiplication des situations de blocage entre héritiers ou coindivisaires, la loi du 7 avril 2026 vient remodeler le régime de l’indivision et la gestion des successions vacantes. Elle ambitionne de transformer ce qui était souvent un « piège juridique et familial » en un cadre plus fluide, permettant d’éviter que des biens restent figés pendant des années faute d’accord.
En France, on estime qu’environ 22% du stock immobilier est détenu en indivision, soit près de 5 500 immeubles, avec des situations qui peuvent se prolonger sur plusieurs générations lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre. L’enjeu de cette réforme est donc double : raccourcir les délais de partage, réduire le volume des contentieux et, ce faisant, remettre plus rapidement les biens concernés sur le marché ou dans un circuit d’exploitation normale.
Ce qu’il faut retenir sur l’indivision (rappel express)
Avant de regarder les nouveautés, quelques règles structurantes demeurent inchangées.
- Les actes conservatoires peuvent être pris par un indivisaire seul, sans autorisation particulière, même sans urgence.
- Les actes d’administration nécessitent la majorité des deux tiers des droits indivis, majorité qui permet aussi de donner mandat général à un indivisaire ou à un tiers.
- Les actes de disposition restent en principe soumis à l’unanimité, sous peine de nullité.
- Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision : tout indivisaire peut provoquer le partage, à l’amiable ou judiciairement.
Trois avancées majeures
Un indivisaire peut être autorisé à vendre seul dans certains cas :
Le juge peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul l’acte de vente d’un bien indivis lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient, même en l’absence de refus formel d’un coindivisaire, ce qui consacre une jurisprudence de la Cour de cassation. Cette faculté permet de débloquer des situations où un ou plusieurs indivisaires se taisent ou s’abstiennent, rendant toute décision impossible malgré l’intérêt évident de la vente.
Une nouvelle procédure de partage judiciaire, plus efficace :
La réforme repose sur un binôme « juge et notaire » renforcé, avec présence systématique de l’avocat à chaque étape. Elle s’applique non seulement aux indivisions issues de successions, mais aussi aux liquidations et partages d’intérêts patrimoniaux d’époux, partenaires de PACS ou concubins, voire à des situations complexes sans véritable indivision lorsque la technicité des opérations le justifie. Le juge commis voit par ailleurs ses pouvoirs renforcés : il connaît des contestations nées au cours des opérations de partage et peut ordonner des licitations dans des conditions fixées par décret.
Une meilleure gestion des successions vacantes et des biens sans maître :
L’administration fiscale peut désormais transmettre, à la demande, aux maires et présidents d’EPCI les informations relatives aux biens vacants et sans maître. Sont visés d’une part les biens compris dans une succession ouverte depuis plus de 30 ans sans successible présenté, avec extension aux cas où la commune a un doute légitime sur l’identité ou la vie du propriétaire, et d’autre part les biens sans propriétaire connu dont la taxe foncière n’a pas été payée depuis plus de trois ans ou réglée par un tiers.
Focus clients : le cas particulier de la Corse
Pour les successions (et non les donations) portant sur certains immeubles situés en Corse, un régime spécifique continue de s’appliquer. Les droits de succession sont calculés sur la moitié seulement de la valeur du bien lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : acquisition par le défunt avant le 23 janvier 2002 et droit de propriété constaté par acte notarié régulièrement publié avant le décès. Ce dispositif vaut pour les décès jusqu’au 31 décembre 2027 ; à compter du 1er janvier 2028, ces biens redeviennent pleinement imposables aux droits de succession.
Les indivisions portant sur des biens corses bénéficient aussi de règles assouplies : la majorité simple suffit pour les actes normalement soumis à la majorité des deux tiers, et les actes de disposition qui exigent habituellement l’unanimité peuvent être votés à la majorité des deux tiers sans intervention judiciaire. Faute d’usage, le législateur va plus loin : la vente extrajudiciaire pourra être réalisée en l’absence d’opposition formelle, les indivisaires silencieux étant réputés avoir consenti, avec retour au juge en cas d’opposition et extension de cette logique aux partages entre indivisaires.