Statut du bailleur privé : un nouvel amortissement au service de l’investissement locatif
La loi de finances pour 2026 crée un nouveau régime d’incitation à l’investissement locatif, le « statut fiscal du bailleur privé », parfois appelé dispositif Jeanbrun ou « Relance logement ». Ce dispositif permet, sous conditions, aux particuliers qui acquièrent avant la fin 2028 des logements destinés à la location nue à titre de résidence principale de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement pouvant atteindre 80% du prix d’acquisition du bien. En contrepartie, le bailleur doit s’engager à louer le logement nu, à un loyer plafonné, à un locataire dont les ressources sont encadrées, pendant une durée minimale de neuf ans.
L’architecture du mécanisme s’inscrit dans la logique classique des régimes de faveur en matière immobilière. En effet, un avantage fiscal substantiel est consenti, mais à la condition stricte du respect de critères d’éligibilité portant à la fois sur la nature de l’investissement, les caractéristiques du logement, les modalités de la location et la durée d’engagement.
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Un champ d’application ciblé
Le statut du bailleur privé vise en priorité les investissements dans le neuf, mais s’étend également à certains logements anciens faisant l’objet de travaux importants. Sont alors éligibles :
- Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ainsi que ceux que le contribuable fait construire, à condition qu’ils soient situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif, au sens de l’article L 111-1, 6 du CCH (bâtiment à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés, ce qui exclut notamment les maisons individuelles). Également, sont concernés les logements qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de l’article 257, I‑1‑2 du CGI et les logements pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30% du prix d’acquisition du logement (travaux qui satisfont les critères d’une réhabilitation lourde au sens de l’article 150 U, II‑7 du CGI) ;
- Aux acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028. Pour les constructions, c’est la date de dépôt de la demande de permis de construire qui fait foi ;
- Tout logement situé en France métropolitaine ou dans les départements d’outre‑mer peut théoriquement être éligible, dès lors qu’il est implanté dans un immeuble collectif (exclusion de la condition de zonage).
Pour précision, le statut n’est pas automatique. Il doit être opté par le contribuable pour bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement en joignant sa déclaration de revenus de l’année de l’achèvement, d’acquisition ou de conservation des titres. Cette option est irrévocable pour le logement concerné.
Des conditions de détention et de structure juridique précisément encadrées
Le dispositif est réservé aux personnes physiques et aux associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, dont les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il peut donc être mis en œuvre en détention directe ou via une société civile immobilière, sociétés dites « transparente ».
Le régime est en revanche impérativement attaché à la pleine propriété. Par exception, en cas de démembrement de propriété qui résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le survivant attributaire du bien ou des titres ou encore usufruitier de ces derniers, peut demander la reprise à son profit selon les mêmes conditions et mêmes modalités.
Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, il faut un double engagement qui couvre : l’engagement de location de neufs ans (pris par la société) ainsi que l’engagement de conservation des titres de cette dernière sur la même durée par les associés quand bien même la société détiendrait un immeuble non soumis au présent régime.
Un engagement de location exigeant
Le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement est subordonné à un engagement de location répondant à plusieurs conditions cumulatives :
- Nature de la location : Le logement doit être loué nu et affecté à l’usage de résidence principale. De plus, la location doit être effective et continue (avec une tolérance d’une période de vacance de 12 mois maximum en cas de congé du locataire). Le propriétaire ne peut se réserver la jouissance du bien ou encore ne peut mettre à disposition le bien à titre gratuit.
- Durée : L’engagement de location est de neuf ans à compter de la prise d’effet du premier bail. De même, la location doit débuter dans les douze mois suivants l’achèvement ou l’acquisition.
- Conditions relatives au locataire et au loyer : La location doit nécessairement être réalisée dans le cadre de la location intermédiaire, sociale ou très social impliquant le respect de plafonds. Par ailleurs, il ne peut être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus (parents, enfants, grands‑parents, petits‑enfants, frères et sœurs). Lorsque le logement appartenant à une société est loué à un associé ou à un proche de celui‑ci, cet associé est exclu du bénéfice du dispositif.
Le non-respect de l’un de ces critères pourra entrainer la remise en cause de l’avantage fiscal.
Un mécanisme d’amortissement puissant mais plafonné
Le cœur du dispositif réside dans la possibilité de déduire, sous la forme d’un amortissement, jusqu’à 80% du prix d’acquisition (ou de revient) du logement, net de frais, majoré le cas échéant de certains travaux.
La base amortissable est constituée du prix d’acquisition du logement, diminué forfaitairement de 20% pour la part afférente au terrain. Les frais d’acquisition (frais de notaire, commissions, droits de mutation, TVA) sont exclus de cette base. Pour les logements anciens réhabilités, la base est majorée du montant des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf ou à une réhabilitation lourde.
Concernant les taux d’amortissement, les taux varient selon le type de logement (neuf ou ancien avec travaux lourds) et le type de location (intermédiaire, sociale, très sociale). Ces taux varient de 3,5% pour le plus faible (ancien/ intermédiaire) à 5.5% (neuf/très social) pour le plus haut.
L’amortissement est pratiqué à compter du premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour information, si l’événement intervient en cours d’année, la première annuité sera réduite au prorata temporis. De même, la durée d’amortissement n’est pas limitée à la seule période d’engagement de location. Elle est limitée seulement par un cumul d’amortissements de 80% de la base retenue.
Précisément, concernant le plafond d’amortissements déductibles au titre du présent statut, il ne peut dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal. Celui-ci est majoré de 2 000 € lorsque 50% au moins des revenus bruts proviennent de locations sociales et de 4 000 euros lorsque 50% au moins proviennent de locations très sociales. L’articulation avec les déficits fonciers ne présente aucune nouveauté et suit les conditions de droit commun.
Néanmoins l’option pour ce statut emporte deux conséquences :
- Il exclut le bénéfice du micro-foncier ainsi qu’un cumul avec la réduction d’impôt pour les investissements outre-mer et les dispositif Malraux ou Denormandie ;
- Pour le calcul de la plus-value, les amortissements déduits sont réintégrés (même mécanisme que pour les LMNP aujourd’hui).
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