Franck Jeandidier, Espace LMNP
1. Pouvez-vous expliquer les récentes évolutions fiscales de la location meublée ?
Ces dernières années, la fiscalité de la location meublée a connu plusieurs adaptations. L’objectif des pouvoirs publics : mieux encadrer certaines pratiques, sans remettre en cause le principe du régime. Depuis février 2025 les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Exemple simplifié :
- Prix d’achat : 100 000 €
- Prix de revente : 150 000 €
- Amortissement pratiqués et utilisés sur 10 ans : 30 000 €
- Calcul de la plus-value : 150 000 € - (100 000 € - 30 000 €) = 80 000 €. Cette plus-value étant diminuée par un abattement pour durée de détention.
Toutefois, certains types de logements bénéficient d’exceptions :
- Les résidences pour étudiants ;
- Les résidences pour jeunes actifs en formation ou en contrat d’apprentissage ;
- Les résidences pour personnes âgées ou dépendantes.
Ces biens conservent l’ancien régime, sans réintégration des amortissements dans la plus-value.
Le statut LMNP conserve aujourd’hui ses principaux atouts :
- Possibilité d’opter pour le régime réel.
- Déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…).
- Amortissement du bien et du mobilier, permettant souvent de réduire fortement, voire d’annuler, l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
- Régime micro-BIC toujours accessible sous plafonds, avec un abattement forfaitaire.
En pratique, bien structuré, un investissement en LMNP reste un outil très efficace pour percevoir des revenus peu fiscalisés.
2. Avec les nouvelles règles liées aux locations type Airbnb, peut-on encore faire du meublé
Le développement massif de la location courte durée a entraîné un durcissement des règles dans certaines grandes villes : enregistrement obligatoire, limitation du nombre de jours pour une résidence principale, autorisations spécifiques pour les résidences secondaires.
Il est important de retenir que :
- Oui, la location meublée est toujours autorisée.
- Les règles varient selon les communes.
- Les contraintes concernent surtout la location très courte durée en centre-ville tendu.
Cela signifie qu’un investissement bien choisi, dans une zone adaptée et avec un cadre juridique sécurisé, reste parfaitement possible et pertinent.
3. Résidences gérées : quels secteurs privilégier actuellement et pourquoi ?
Dans le contexte actuel, de nombreux investisseurs particuliers s’orientent vers les résidences gérées, notamment :
- Résidences étudiantes pour la forte demande structurelle.
- Résidences seniors pour les besoins croissants dus au vieillissement de la population.
- Résidences de tourisme ou d’affaires situées dans des zones à fortes demandes.
Pourquoi ces segments attirent-ils ?
- Revenus sécurisés par un bail commercial avec un exploitant.
- Moins de gestion au quotidien.
- Visibilité sur les loyers.
- Moins d’exposition aux contraintes de la location saisonnière classique.
Sur le marché secondaire, ces actifs peuvent également offrir un rendement attractif avec un historique d’exploitation déjà connu.
En conclusion
La location meublée n’a pas disparu, elle a évolué. Les investisseurs qui réussissent aujourd’hui sont ceux qui comprennent la fiscalité, sélectionnent soigneusement l’emplacement et le type d’actif et privilégient les segments structurellement porteurs.
Dans un environnement réglementaire plus exigeant, l’expertise et l’analyse deviennent la clé pour sécuriser et optimiser son investissement.
