La perception de notre monde qui change est certainement l’une des qualités que doit requérir un bon conseiller. L’étude d’un patrimoine, figé dans le temps, est fortement incomplète.
Nous avons pour habitude de jeter un coup d'oeil en arrière, comme en avant. Ainsi, nous nous devons d’anticiper, de nous adapter, de deviner. L’investissement est un pari sur le futur, en questionnant l’endroit où celui-ci nous donnera raison. Tenir compte des nouveaux enjeux sociétaux, signifie de décrypter l’information puis d’en tirer les opportunités.
Alors que la COP27 devrait se dérouler courant novembre en Egypte, l’éco-responsabilité continue de grandir chez les populations. Ainsi, s’introduit de plus en plus l’idée de l’empreinte carbone individuelle. Le référencement de la consommation énergétique des biens immobiliers semble s’inscrire dans cette logique de responsabilité de chacun. La loi vient d’évoluer à ce sujet, en interdisant d’ici quelques temps l’exploitation locative de ce que l’on appelle les « passoires énergétiques ». Il s’agit des biens dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est évalué entre E et G. Cet indicateur a pour objectif de mesurer l’empreinte énergétique d’un bien immobilier. Il s’agit ainsi d’une estimation de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre annuelles. Depuis juillet 2021, la durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Par ailleurs celui-ci doit obligatoirement être présenté à partir de 2023 lors de la vente. Ce devoir remonte à 2007 pour la location d’un logement ou bâtiment relevant du tertiaire (sauf cas exceptionnel tel que les bâtiments historiques ou lieux de culte). Il s’agit d’un critère d’importance pour l’acquéreur / locataire entraînant des répercussions sur les potentielles charges supplémentaires à prendre en compte. Dans une logique de lutte contre le dérèglement climatique (tiré de la loi en question du même nom) et d’optimisation de la consommation énergétique, la législation française tend à évoluer sur ce sujet dans les années à venir.
Effectivement, les propriétaires ont pour interdiction depuis le 25 août dernier d’augmenter le loyer en cas de changement de locataire dans le cadre d’un bien classé F ou G. Ainsi à compter du 1er janvier 2025 se verront interdire à la location au titre de la résidence principale les logements classés G. S’en suivront la classe F à partir de 2028, puis la classe E pour 2034. Ces règles s’appliquent dans le cas d’un nouveau bail, l’objectif n’étant pas de mettre un locataire à la porte. Le législateur n’a épargné personne, de ce fait les règles sont les mêmes pour la location nue comme meublée, pour les baux commerciaux, le tertiaire ou encore l’immobilier géré malgré souvent leur nécessité primaire. Les plus petits logements sont les plus énergivores, 34% des logements de moins de 30m2 sont classés F contre 13% pour ceux de plus de 100m2.
Sur les 30 millions de résidences principales françaises, environ 5 millions sont des « passoires énergétiques ». En conséquence, le réseau national France Rénov’ a vu le jour en janvier 2022. Des aides financières telles que la Prime Energie ou Prime Renov’ permettront aux propriétaires de potentiellement financer la rénovation de leur passoire énergétique. Ce service public met gratuitement à disposition des conseillers pour vous aider dans vos travaux. Néanmoins, il existe certains critères pouvant exclure certains biens en particulier.
Les locations dites saisonnières ou touristiques, dont « le locataire est passager et n’y élit pas domicile » (Décret n°2017-678) ne sont pas forcées de réaliser un DPE. Ainsi elles ne se soumettent pas à la nouvelle législation en vigueur. Un bien peut aussi être exclu de réaliser un DPE sous certaines conditions, tels que si le montant des travaux est trop important, ou que la consommation d’énergie rentre dans l’activité économique de l’entreprise. Les locations à usage de résidence principale en Outre-Mer bénéficient elles de restrictions plus souples.
L’investissement locatif restera, certainement, l’un des investissements les plus pérennes qui existent, par le besoin primaire de se loger, auquel il répond. Les logements à étiquette A, B C ou D se verront très certainement être revalorisés pour leur conformité énergétique, leur faible coût de travaux et l’accroissement de leur demande. La demande pour les logements E à G devrait diminuer fortement et migrer vers les classes plus vertes. Il sera ainsi fortement recommandé de penser au DPE pour pérenniser le rendement quant à l’acquisition d’un bien. Pour autant, les plus entreprenants saisiront les opportunités de plus-values à réaliser sur les « passoires énergétiques » bradées. Toutefois, les adeptes du Airbnb ne seront que peu inquiétés de cette situation.
