La société civile immobilière – SCI

Une société civile est une structure sociétale permettant d’exercer une activité civile.

Ainsi, elle peut avoir différentes fins :

Gérer son patrimoine immobilier au travers d’une SCI véhicule une image de prestige. Cela fait chic et impressionnera vos invités au cours d’un diner.

Pour autant, un invité éclairé et tatillon pourra toujours, à juste titre, vous prendre à contre-pied sur deux aspects.

Le premier est la pertinence de l’utilisation d’une SCI. La société civile génère des coûts qu’il convient de supporter seulement dans la mesure où, le patrimoine à gérer ou à acquérir, est ou sera, suffisamment conséquent.

Le deuxième est la finalité de la SCI. Le recours à une société offre la possibilité d’utiliser un ensemble de leviers. Ces derniers doivent être actionnés en vue d’atteindre une stratégie clairement identifiée. En l’absence de définition d’un cap à suivre, la SCI peut s’avérer inutile, voire, néfaste ! Il vaut mieux alors préférer une bonne indivision, qu’une mauvaise SCI.

Une fois que la stratégie est définie, le bon actionnement des leviers suppose de répondre à un ensemble de questions :

Aujourd’hui vous souhaitez gérer un patrimoine immobilier et peut être que demain vous serez amenés à gérer un patrimoine mobilier. C’est pourquoi il est nécessaire de rédiger un objet social suffisamment souple et large, vous permettant de gérer votre patrimoine privé. L’objet pourra inclure la gestion d’un patrimoine immobilier et mobilier dès lors que l’activité reste de nature civile.

Vous pourrez ainsi détenir à côté de vos immobiliers, des contrats de capitalisation ou des supports compris dans un compte titres.

L’utilisation d’une société civile permet de séparer l’avoir (droits conférés aux personnes présentes au capital de la société) et le pouvoir, exercé par le ou les gérants (conformément aux statuts). Cette séparation est intéressante puisqu’elle vous permet d’amorcer la transmission de votre patrimoine à vos enfants, tout en contrôlant leur enrichissement. L’enfant sujet à des dépenses ostentatoires n’aura d’autre choix que de constater son enrichissement.

La conservation du pouvoir permet aussi, le cas échéant, de protéger le conjoint survivant de vos héritiers.

Toutefois, dans notre vision, le pouvoir ne doit pas être autocratique mais doit être source de protection de la sphère familiale.

La rédaction des statuts d’une société civile confère une grande liberté. Ils ne doivent toutefois pas empiéter sur d’autres droits ou porter préjudice à l’ordre public et aux bonnes mœurs.La rédaction des statuts doit être minutieuse car ces derniers organisent les règles du jeu.

Les statuts définissent les règles de votre enrichissement, les conditions d’entrée et de sortie, l’étendue des pouvoirs du gérant …

Il est nécessaire de recourir à votre conseiller en gestion de patrimoine pour définir les axes patrimoniaux qui doivent être retranscrits dans les statuts. Ensuite l’intervention d’un spécialiste (notaire, expert-comptable, avocat) pour la rédaction est préconisée.

La société civile peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix du régime fiscal dépend de plusieurs éléments et notamment de la masse de votre patrimoine.

En général, le choix de l’IS s’applique pour les gros patrimoines, c’est-à-dire pour les personnes qui n’auront « jamais besoin » des revenus procurés par la SCI. Cela permet d’utiliser la capacité d’autofinancement propre à une société à l’IS et d’organiser ensuite la transmission des revenus à vos enfants.

Si le stock de patrimoine est moins conséquent il vaut mieux opter pour l’IR. La fiscalité en cas de cession est beaucoup plus avantageuse. Elle offrira des conditions propices à la réorganisation du patrimoine lors du passage à la retraite.

En cas de doute sur le régime à adopter, mieux vaut opter pour l’IR. Il est ensuite possible de basculer vers le régime de l’IS. A contrario, l’option pour l’IS est irrévocable.

Aucun texte ne prescrit formellement la tenue d’une comptabilité pour une société civile (seule la liasse fiscale est obligatoire). Cependant, sa tenue peut être indispensable à la bonne application de votre stratégie patrimoniale. En particulier, la comptabilité permet de retracer les comptes courants d’associés (élément(s) de stratégie patrimoniale).

En résumé, la SCI, puisqu’elle résulte de la mise en place d’une stratégie patrimoniale, doit s’accompagner de la tenue d’une comptabilité.

Par ailleurs, nous vous rappelons que les frais de comptabilité sont déductibles du résultat imposable.

La détention d’un bien au travers d’une SCI offre d’avantages de possibilités en termes de transmission. En effet les contreparties des biens immobiliers sont, le capital social, les apports en comptes courants et les dettes bancaires.

L’utilisation de la SCI offre la possibilité de transmettre :

In fine, lorsque les emprunts seront soldés, les comptes courant d’associés seront équivalents à la valeur d’achat des immeubles (si les immeubles n’ont pas été amortis à l’IR). Par conséquent, la valeur des parts sera faible puisqu’elle correspond à la valeur des immeubles diminuée des comptes courants et autres dettes.

La donation des parts uniquement, permet de transmettre le capital et donc de diminuer les droits dus à terme.

Le remboursement des comptes courants au fil de l’eau par la SCI vous offre des revenus non fiscalisés. Ils seront fiscalisés dans les mains des donataires.

Il est toujours possible de transmettre les comptes courants à vos enfants si toutefois vous n’aviez pas besoin de votre créance.