La location meublée
Historiquement, la mise en place du régime de la location meublée s’est justifiée par des besoins touristiques provenant du souhait des familles afin de simplifier leurs déplacements. Elle a également trouvé un écho auprès du cadre universitaire afin de faciliter l’emménagement des étudiants qui reste temporaire.
Au regard de la définition donnée par le législateur dans le cadre de la ALUR, la location meublée est définie comme étant « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »
De nouveaux besoins sont apparus, le législateur a donc offert la possibilité de réaliser de la location meublée :
- En direct (location longue durée, bail mobilité, location touristique…)
- Dans le cadre de résidences de services (tourisme, EHPAD, résidence étudiante) : c’est-à-dire confier un bail commercial à un spécialiste.
Ainsi, dans un contexte de mouvance politique et fiscale, la location meublée est une stratégie judicieuse pour :
- Générer des revenus indexés
- Gommer tout ou partie de la fiscalité associée à ces revenus
- S’affranchir des soucis de gestion
Régime d’imposition
Deux régimes d’imposition coexistent :
- Le régime micro
- Le régime réel
La loi de finances pour 2024, a aménagé les règles d’imposition du micro-BIC, dans certains cas. Celles-ci s’appliquent dès l’imposition des revenus de 2023. Il semblerait toutefois, que les nouvelles dispositions en vigueur pourraient être modifiées à l’avenir.
Le régime micro-BIC est ouvert automatiquement, à condition que :
- Les recettes annuelles HT n’excèdent pas :
- 77 700 € pour les locations meublées classiques, aussi dit de « longue durée ». Ce régime offre un abattement de 50 % sur les recettes générées
- Ou 15 000 € pour les activités de location directe ou indirecte de meublés de tourisme « non classés ». Ceux-ci bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 % (avec un seuil minimal de 305 €).
- Ou 188 700 € pour les meublés de tourisme « classés ». Ceux-ci bénéficient d’un abattement de 71 %. A l’exception des locations en « zone rurale », qui bénéficient d’un abattement de 92 %, si le chiffres d’affaires est inférieur à 15 000 €.
- Les recettes annuelles HT n’excèdent pas :
Les « zones tendues », sont fixées par décret. Il convient de se renseigner sur l’assujettissement de votre bien.
En contrepartie de ces abattements, aucun déficit ne pourra être constaté et aucune charge ne pourra être déduite.
En revanche, dans le cas où les conditions précitées ci-dessus ne seraient pas respectées, le loueur meublé relèvera automatiquement du régime réel BIC. Ce régime implique de déposer annuellement une déclaration de résultat ainsi que la tenue d’une comptabilité commerciale.
Par ailleurs, dans le cas où il serait opportun pour le loueur en meublé de déduire ses charges, l’option expresse pour le régime réel simplifié est cependant envisageable.
Le régime réel prend en compte différentes charges réelles et l’amortissement comptable des immobilisations qui viennent en déduction des revenus réalisées dans le cadre de la location meublée.
Parmi les charges réelles, nous pouvons notamment citer :
- Les intérêts d’emprunt
- Dépenses d’entretien et de réparation
- Les charges de gestion
Ce statut de loueur en meublé est segmenté en deux dispositifs : la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ainsi que la Location Meublée Professionnelle (LMP). La classification dans une des deux catégories de loueur en meublé est réévaluée annuellement sans incidence fiscale. Cela signifie, qu’un basculement de l’un à l’autre de ces statuts est possible.
Régime de TVA
En vertu de l’article 261 D du CGI, la location meublée, ne rentre pas dans le champ d’application de la TVA, sauf lorsqu’elle fournit, en plus de l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non-personnalisée, de la clientèle. La location sera alors soumise au régime de la « parahôtellerie ». Pour les meublés de tourisme, ces prestations doivent être effectivement réalisées et non simplement proposées.
C’est le taux intermédiaire de 10 % qui s’applique, pour la fourniture d’hébergement.
La franchise en base de TVA (non-assujettissement à celle-ci), s’appliquera toutefois lorsque le chiffre d’affaires national, ne dépasse pas 85 000 € en année N-1 et 93 500 € en année N. Il reste possible d’opter pour la TVA, en dessous des seuils.
Régime social
Les revenus de location meublée sont assujettis aux cotisations sociales dans trois cas :
- Le loueur est LMP
- Le LMNP lorsqu'il réalise au moins 23 000 € de recettes annuelles en locations saisonnières en retenant l'ensemble des recettes du foyer fiscal
- Au travers de certaines sociétés telles que la SARL de famille
Les loueurs assujettis aux cotisations sociales sont affiliés par principe, au régime des indépendants (RSI). Le loueur en saisonnier peut opter pour le régime du micro-entrepreneur en déclarant ses recettes chaque mois ou chaque trimestre ou pour le rattachement au régime général de la sécurité sociale si le montant des recettes annuelles est compris entre 23 000 € et 77 700 €.
L'adhésion à un centre de gestion agréé
Les centres de gestion agréés s'adressent aux entreprises individuelles ou aux personnes morales exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale et agricole, peu importe leur régime d'imposition.
Leur mission est d'assister et de surveiller leurs adhérents dans leurs obligations comptables et fiscales.
L'adhésion à ces organismes ouvre droit, sous certaines conditions, à certains avantages fiscaux. Ces avantages fiscaux ne s'appliquent qu'aux adhérents dont les revenus sont soumis au barème progressif de l'impôt dans la catégorie des BIC et au titre du régime réel.
Depuis 2023, il n’existe plus de majoration pour non-adhésion à un centre de gestion agréé.
Il est cependant toujours possible de bénéficier d’une réduction d'impôt dont le montant est égal aux 2/3 des dépenses pour frais de tenue de compte et d'adhésion. Celle-ci s’applique dans la double limite de 915 € par an et du montant de l'impôt sur le revenu dû pour une année donnée. Le tiers des dépenses ne servant pas à d’assiette à cette réduction d’impôt est quant à lui déductible du résultat imposable.
Cette adhésion permet également la déduction intégrale du salaire du conjoint de l'exploitant individuel adhérent d'un CGA, peu importe le régime matrimonial adopté par les époux.
La location meublée non professionnelle
Qui est concerné ?
Le statut s'applique pour tout contribuable qui souhaite louer des locaux d'habitations meublés ayant pour objectif de :
- Créer ou développer un patrimoine immobilier
- Réaliser des économies d'impôts (IR)
- Préparer sa retraite en percevant un revenu complémentaire régulier peu ou pas fiscalisé
La location meublée relève théoriquement d'une activité civile. Or, sur le plan fiscal, elle revêt un caractère commercial par conséquent imposable dans la catégorie des BIC.
Les logements concernés
Le régime de la location meublée peut s'appliquer à différents types de logements :
- Les logements meublés loués à titre de résidence principale du locataire
- Les logements meublés loués au titre d’un bail mobilité
- Les locations saisonnières et meublés de tourisme non classés
- Les meublés de tourisme classés
- Les gîtes ruraux
- Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services
Les chambres d’hôtes et les activités de parahôtellerie sont par ailleurs exclues du régime de la location meublée.
Les critères d’éligibilité
Les loueurs en meublé non professionnel sont définis fiscalement comme ceux qui ne remplissent pas les critères pour acquérir le statut de loueur en meublé professionnel.
Les avantages du statut
- D’imputer sur les bénéfices provenant de LMNP, le déficit constaté dans le cadre du régime réel durant la même année ou les 10 années suivantes
- D'amortir les acquisitions immobilières, hors terrain, sur une durée de 25 à 50 ans selon la nature des biens et les règles adoptées par l'expert-comptable
- De répartir les frais d'acquisition et d'établissement sur une durée identique
- D'amortir les meubles sur une durée de 7 à 10 ans.
- De reporter les amortissements, en cas d'exercice déficitaire, sans limite de temps ni de montant
- De relever de la catégorie des plus-values privées, et de bénéficier à ce titre d'une exonération totale au bout de 30 ans de détention
Les exonérations prévues : chambres d’hôtes, locations saisonnières, location ou sous location d’une partie de la résidence principale :
En vertu de la loi de finances 2020, les revenus de chambres d’hôtes sont exonérés d’IR et de prélèvements sociaux jusqu’au 31 décembre 2023 si les conditions suivantes sont réunies :
- La location est habituelle
- La location est réalisée pour 1 journée, 1 semaine ou 1 mois
- Les recettes brutes annuelles n’excèdent pas 760 € TTC
De même, les revenus de la location ou la sous-location en meublé d’une partie de la résidence principale bénéficient d’une exonération au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux jusqu’au 31 décembre 2023 si :
- Les pièces sont pour le locataire, sa résidence principale ou, pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2016, s’il s’agit de la résidence temporaire d’un salarié saisonnier
- Le loueur réduit le nombre de pièces qu’il occupe dans son logement principal
- Un prix de location qui n’excède pas un certain plafond
La location meublée professionnelle
Les critères d’éligibilité
Afin de pouvoir prétendre au statut de loueur en meublé professionnel, deux conditions cumulatives doivent être réunies :
- Réaliser un montant annuel de recettes supérieur à 23 000 € TTC pour l’ensemble du foyer fiscal. Cette condition implique donc qu’un même foyer fiscal ne peut pas cumuler le statut de LMP et celui de LMNP
- Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d’activité soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
- La loi de finances 2020 a supprimé la condition relative à l’inscription au RCS.
La suppression de cette condition ne laisse plus la liberté aux loueurs de choisir entre le statut de LMP et de LMNP. En effet, les loueurs qui perçoivent plus de 23 000 € de recettes de locations meublées passeront automatiquement du statut de LMNP au statut de LMP.
Si l’une des conditions citées ci-dessus n’est pas remplie, le loueur en meublé est considéré comme non-professionnel.
Avantages
- Diminuer votre imposition actuelle : les éventuels déficits fiscaux, hors amortissements, sont imputables sur le revenu global sans plafonnement.
- Rechercher l’exonération à l’impôt sur la fortune immobilière lorsque les biens immobiliers loués meublés seront exploités dans le cadre de leur activité professionnelle si cumulativement : les recettes sont supérieures à 23 000 € et qu’il génère de cette activité plus de 50% des revenus professionnels de son foyer fiscal revenus nets qu’il obtient de cette activité représentent plus de 50% de ses revenus professionnels et que le bien soit utilisé dans le cadre de son activité professionnelle principale. Dans le cas d’un exercice en société soumis à l’IR, il faut que les biens immobiliers soient affectées à l’activité professionnelle principale.
- Profiter d’un statut social à part entière : la solution pour conserver une couverture maladie ou valider les trimestres nécessaires pour une retraite à taux plein.
- Bénéficier d’un régime de plus-values séduisant : les plus-values peuvent être exonérées au-delà de cinq années d’activité lorsque les recettes n’excèdent pas 90 000 € HT (CGI art. 151 septies).
- Transmettre aux héritiers à des conditions exceptionnelles : la transmission s’effectue selon le régime de transmission des entreprises individuelles et des parts de sociétés non cotées. Un avantage qui permet de financer le montant des droits sur 15 ans, en optant pour le report ou le fractionnement des droits, grâce aux revenus dégagés par l’actif transmis.
