Location nue en revenus fonciers : Un placement immobilier classique, stable et fiscalement optimisable

La location nue, ou location non meublée, consiste à louer un bien immobilier vide à un locataire qui l’aménage à sa convenance. C’est la forme la plus répandue d’investissement locatif en France, offrant stabilité, simplicité de gestion et plusieurs options fiscales pour optimiser vos revenus.

Un cadre juridique et fiscal spécifique

Les loyers perçus dans le cadre d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Contrairement à la location meublée, il s’agit d’une activité civile sur le plan juridique et fiscal, et les revenus issus de ces locations sont à déclarer distinctement des locations meublées.

Deux régimes d’imposition au choix

  • Micro-foncier : Accessible si le total des loyers bruts perçus par le foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 € par an. Ce régime offre une grande simplicité : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur les loyers encaissés, sans possibilité de déduire les charges réelles. L’imposition porte donc sur 70 % des loyers déclarés.
  • Régime réel : Obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, ou sur option. Il permet de déduire l’ensemble des charges engagées pour l’entretien, la gestion et la rénovation du bien (travaux, intérêts d’emprunt, taxes foncières, assurances, frais de gestion…). Ce régime est particulièrement intéressant si vos charges sont élevées ou si vous réalisez des travaux importants. Le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Atouts et spécificités de la location nue

  • Stabilité locative : Les locations nues attirent souvent des familles ou des locataires souhaitant s’installer durablement, ce qui limite le turn-over et sécurise les revenus pour le bailleur.
  • Simplicité de gestion : Aucun mobilier à acheter ni à entretenir, moins de contraintes réglementaires qu’en meublé, et une mise en location souvent plus rapide.
  • Déficit foncier : Possibilité de créer un déficit foncier en cas de travaux, permettant de réduire l’imposition sur le revenu global.
  • Plus-value à la revente : En cas de cession, vous êtes soumis au régime des plus-values particuliers, avec exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.

Dispositifs de défiscalisation et optimisation

Plusieurs dispositifs complémentaires permettent de réduire la fiscalité sur les revenus fonciers ou d’optimiser le rendement de votre investissement (Denormandie, Malraux, Monuments Historiques…). Ils s’appliquent principalement à la location nue et peuvent offrir une réduction d’impôt ou la création d’un déficit foncier reportable.

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