Location nue
L’ensemble des locations nues :
- appartements ou maisons
- parkings
- locaux commerciaux, magasins
- propriétés non bâties…
relève de la catégorie des revenus fonciers.
Régime du micro-foncier
En l’absence d’option pour le régime réel, et dans le cas de recettes inférieures à 15 000 €, les contribuables concernés relèvent de plein droit du régime du micro-foncier.
Il suffit d’indiquer sur sa déclaration de revenus principale le montant brut des recettes encaissées. L’administration fiscale applique alors un abattement de 30 % sur les recettes locatives. Il n’est pas possible dans ce cas de déduire des frais réels.
Régime du réel
Sur option, chaque contribuable peut demander à relever du régime réel d’imposition. Il souscrit suivant son cas, une déclaration 2044, 2044 S et/ou 2044 EB.
Dans ce cas, il a la possibilité de déduire de ses revenus fonciers toutes les charges engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de ses revenus locatifs :
- les intérêts d’emprunt et frais financiers liés au prêt
- les frais de gestion et primes d’assurances
- les impôts fonciers et taxes annexes
- tous les travaux éventuels de réparation, d’entretien et d’amélioration (à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement)
Ce régime est irrévocable pour une période de 3 ans.
Déficits fonciers
Principe
- Acquérir un logement en tant que personne physique ou au travers d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu
- Le donner en location nue
- Déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers
- Opter pour le régime réel d’imposition
Avantage fiscal
La possibilité de déduire de ses revenus fonciers toutes les charges engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de ses revenus locatifs
- Les intérêts d’emprunt et frais financiers liés au prêt
- Les frais de gestion et primes d’assurances
- Les impôts fonciers et taxes annexes
- Tous les travaux éventuels de réparation, d’entretien et d’amélioration (à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement)
Conséquences
Si l’ensemble des charges est supérieur au montant des loyers perçus, l’investisseur est en situation de déficit foncier. Ce déficit est déductible de son revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La fraction des intérêts d’emprunt supérieure aux loyers perçus ainsi que la fraction de déficit supérieure au plafond de 10 700 € sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Conditions d'application
Le contribuable doit conserver en location le bien pendant un délai de trois ans à compter de l’imputation des déficits fonciers sur son revenu global. A défaut, les déductions antérieurement pratiquées seront reprises.
Cas d’exception : décès, invalidité, perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint ou expropriation de l’immeuble pour cause d’utilité publique.
Les locaux commerciaux
Dans un souci de diversification de son patrimoine, il est possible de s’intéresser à une catégorie de supports d’investissement peu utilisés directement : les locaux professionnels et commerciaux.
Ils présentent des attraits indéniables par rapport à l’immobilier d’habitation traditionnel, mais avec des mises de fonds souvent plus importantes, de l’ordre de quelques centaines de milliers d’euros en général. Par ailleurs il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour réaliser son opération.
Dans cette catégorie rentrent trois grandes familles de biens :
- les murs de boutiques
- les locaux commerciaux dans des zones d’activités ou zones industrielles
- les bureaux
Avantages
- la rentabilité est élevée, bien souvent entre 6 à 8 %, voire davantage dans certains cas.
- les relations avec les locataires sont régies par des baux commerciaux. Ce type de bail est plus favorable à l’investisseur que des baux d’habitations classiques. Il présente notamment la liberté contractuelle de mettre à la charge des locataires la majorité des frais tels que les charges de copropriété ou l’impôt foncier… Dans le cadre d’un bail communément appelé 3/6/9, le locataire ne peut pas partir avant chaque période triennale. En outre, le congé doit être généralement donné 6 mois à l’avance.
- enfin, si l’emplacement et le local sont choisis avec rigueur, les entreprises qui prennent à bail sont dans les lieux pour de nombreuses années.
Fiscalité
Les revenus tirés de ce type d’actifs sont classés dans la catégorie des revenus fonciers, dont nous rappellerons ici simplement les grandes lignes.
Il est possible de déduire de ses revenus fonciers toutes les charges engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de ses revenus locatifs :
- les intérêts d’emprunt et frais financiers liés au prêt
- les frais de gestion et primes d’assurances
- les impôts fonciers et taxes annexes
- tous les travaux éventuels de réparation, d’entretien et d’amélioration (à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement)
