Optimiser l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L'impôt sur la fortune immobilière remplace l'ISF au 1er janvier 2018. Il reprend les mêmes modalités d'imposition que son prédécesseur tant du point de vue du barème que de son seuil de déclenchement (1 300 000 €) pour une taxation à partir de 800 000€. Seule l'assiette des biens taxés change. Celle-ci se concentre, vous l'aurez compris, aux actifs immobiliers de toute nature, qu'ils soient détenus directement ou indirectement par le redevable. Par conséquent, entrent dans son champ d'application : les biens immobiliers d'usage et de rapport détenus en propre ou par le biais de sociétés quels que soient leurs formes juridiques et leurs niveaux d'interposition, les parts de SCPI / OPCI ou SIIC détenues en direct ou via un instrument financier.
Côté entreprise, il convient de déterminer une valeur vénale des titres détenus, puis d'y appliquer un coefficient représentatif du "ratio immobilier". Les biens nécessaires à l'activité de la société bénéficient d'une exonération au titre des biens professionnels. En contrepartie, la quote-part des titres représentative d'immobiliers non-nécessaires à l'activité de l'entreprise devra être déclarée selon la géographie du capital. Sauf si le redevable détient, directement ou indirectement, moins de 10 % du capital ou des droits de vote d'une société ayant une activité opérationnelle.
Les passifs admis en déduction sont les dettes afférentes à l'immeuble telles que les emprunts contractés pour l'acquisition d'un immeuble, les taxes foncières etc. Depuis la loi de finances 2024, il n'est plus possible de déduire les dettes non-afférentes à des actifs imposables, de sorte à minorer la valeur vénale des titres de société. Les prêts in fine, subissent un traitement particulier, n'étant que partiellement déductibles à hauteur des annuités théoriques restantes à venir (retraitement comme un crédit amortissable). Enfin, une clause anti-abus a été mise en place venant limiter dans certains cas la déductibilité des prêts contractés, directement ou indirectement par l'intermédiation d'une ou plusieurs sociétés, auprès du cercle familial. Ces changements mènent évidemment à de nouvelles réflexions et nécessitent un audit préalable afin de réévaluer les stratégies mises en œuvre jusqu'à présent.
Il n'est désormais plus possible de bénéficier d'une réduction d'impôt au titre des investissements réalisés dans des PME en direct ou par le biais de FIP/FCPI. Cependant, à notre sens, trois stratégies subsistent pour l'optimiser :
- La première piste d'optimisation de son IFI découle de la bonne organisation de son patrimoine. Un équilibre est à pourvoir entre actifs financiers d'une part et actifs immobiliers d'autre part, sans perdre de vue la stratégie patrimoniale globale dans laquelle on s'inscrit.
- Secundo l'effet du plafonnement, qui consiste à contenir le montant de l'impôt (IR + IFI) à 75 % des revenus précédant l'année d'imposition, peut mener à une optimisation.
- Enfin, il est toujours possible de réduire votre imposition par le biais de votre générosité, en réalisant des dons déductibles à concurrence de 75% auprès d’organismes éligibles (quel plafond ??). Ainsi il serait judicieux d'axer celle-ci en priorité au titre de l'IFI et d’utiliser les autres moyens de défiscalisation pour abaisser votre impôt sur le revenu.
Barème de l’impôt sur la fortune immobilière – IFI
Le seuil de déclenchement de taxation à l’IFI est fixé à 1 300 000 euros de patrimoine net taxable.
L'impôt est calculé sur la valeur nette taxable du patrimoine excédant 800 000 €.
Les redevables de l’IIFI sont susceptibles de bénéficier d’un plafonnement de leur cotisation IFI. Ce système de plafonnement leur permet de ne pas consacrer plus de 75 % de leurs revenus au paiement de leurs impôts.
| Barème progressif de l’IFI | |
|---|---|
| Fraction du patrimoine à taxer | Taux applicable |
| N’excédant pas 800 000 € | 0 % |
| Entre 800.001 € et 1.300.000 € | 0,50 % |
| Entre 1.300.001 € et 2.570.000 € | 0,70 % |
| Entre 2.570.001 € et 5.000.000 € | 1,00 % |
| Entre 5.000.001 € et 10.000.000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10.000.000 € | 1,50 % |
Pour atténuer les effets de seuil, un système de décote est prévu pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
Ce mécanisme de lissage vise à limiter le montant de l’impôt dû à raison du passage immédiat dans la troisième tranche à 0,7 %.
Les réductions d’impôt sur la fortune – ISF
Bénéficiez d'une réduction d'impôt de votre ISF et réalisez par la même occasion une opération à caractère patrimonial !
Financez l'innovation*
Financez l'innovation en souscrivant à un fonds commun de placement dans l'innovation (FCPI) ou à un fonds d'investissement de proximité (FIP).
La durée de vie du fonds est limitée et l'objectif est généralement la réalisation d'une plus-value à terme.
L'objectif peut également être la recherche d'un rendement, c'est par exemple le cas du FIP 123ISF qui investit dans des sociétés matures et rentables, offrant une certaine visibilité de leurs revenus et présentes sur des secteurs ayant une forte capacité de résistance aux ralentissements économiques (dépendance / santé).
La souscription à un FIP ou un FCPI permet :
- une réduction immédiate d'ISF de 50 % des versements effectués (elle ne peut excéder 18 000 euros) ;
- une exonération d'impôt sur le revenu des produits distribués par le fonds et des plus-values éventuellement réalisées à la cession (hors prélèvement sociaux) ;
- une exonération d'ISF pendant toute la durée de conservation des parts du fonds...
Les parts doivent être conservées pendant une durée minimale de 5 ans.
Investissez en forêt*
L'investissement en forêt répond à un souhait de diversification patrimoniale et cet actif peut avoir vocation à être conservé dans son patrimoine voire à être transmis.
L'enjeu économique de l'exploitation forestière va bien au-delà des avantages fiscaux. C'est une filière de 400 000 emplois qui, correctement organisée, peut générer encore de nombreuses richesses.
L'investissement forestiers permet:
- une réduction d'impôt de 50 % des versements effectués (elle ne peut excéder 45 000 euros)
- un abattement de 75 % sur la base taxable à l'ISF ;
- des revenus faiblement soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux ;
- un abattement de 75 % sur la base taxable aux droits de mutation à titre gratuit (donation, succession).
Les parts doivent être conservées au minimum 5 ans.
Allez au cinéma*
Financez la production de films ou de séries à travers la souscription auprès d'une société intermédiaire entre le producteur et le distributeur.
L'objectif est un rendement à terme de l'ordre de 120 à 140 %.
L'investissement permet :
- une réduction d'impôt de 50 % des versements effectués (elle ne peut excéder 45 000 euros).
Et l'hôtellerie ou l'immobilier*
Recherchez une plus-value à terme à travers l'investissement dans les secteurs de :
- l'activité immobilière (construction et rénovation d'immeubles en vue de la revente) ;
- l'activité hôtelière (exploitation et valorisation du fonds hôtelier).
La cession des titres est généralement prévue à une échéance de 5 ans et une dissolution automatique est programmée 5 ans plus tard si aucune cession n'est intervenue.
L'investissement permet :
- une réduction d'impôt de 50 % des versements effectués (elle ne peut excéder 45 000 euros).
N'hésitez pas à nous contacter pour de plus amples renseignements.
*L'ensemble de ces investissements encoure un risque en capital et une liquidité réduite. Le choix d'un investissement doit s'intégrer dans une logique de diversification patrimoniale. Votre conseiller Valoris Patrimoine saura évaluer la pertinence et l'adéquation de cette forme d'investissement avec vos besoins, vos objectifs et votre profil de risque. Certaines de ces souscriptions ne peuvent faire un appel public à l'épargne, par conséquent elles ne pourront vous être présentées qu'après la signature d'un mandat de recherche.
