Défiscalisation immobilière : Optimisez votre fiscalité grâce à l’investissement dans l’ancien
La défiscalisation immobilière permet de réduire votre imposition tout en investissant dans des biens anciens à fort potentiel. Parmi les principaux dispositifs, le déficit foncier, la loi Malraux, Denormandie et les Monuments Historiques offrent des avantages distincts, adaptés à différents profils d’investisseurs et objectifs patrimoniaux.
Les dispositifs clés de la défiscalisation immobilière
Le déficit foncier
- Principe : Déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes) des revenus fonciers, voire du revenu global.
- Avantages :
- Réduction de l’impôt sur le revenu via un déficit imputable jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global.
- Excédent reportable sur 10 ans.
- Idéal pour les investisseurs souhaitant rénover un bien locatif existant. - Contraintes :
- Engagement de location de 3 ans minimum.
- Travaux non déductibles de la plus-value à la revente.
La loi Malraux
- Principe : Réduction d’impôt de 22% à 30% du montant des travaux, étalée sur 4 ans, pour des biens situés en secteurs sauvegardés ou ZPPAUP.
- Avantages :
- Hors plafond des niches fiscales (avantage non plafonné).
- Rendement locatif attractif grâce à des loyers libres en zones tendues.
- Public cible : Contribuables à TMI ≥ 41%. - Contraintes :
- Travaux représentant au moins 25% du coût total.
- Location nue dont le locataire fait sa résidence principale
- Travaux non déductibles de la plus-value à la revente sauf achat en VIR.
Le dispositif Denormandie
- Principe : Réduction d’impôt de 12% à 21% sur le coût de l’opération (achat + travaux), étalée sur 6 à 12 ans, pour des logements anciens rénovés.
- Avantages :
- Large éligibilité géographique (hors zones tendues).
- Loyers plafonnés facilitant la location.
- Public cible : TMI ≤ 30%. - Contraintes :
- Travaux ≥ 25% du coût total.
- Engagement de location de 6 à 12 ans.
- Les ressources du locataire sont plafonnées.
- Soumis au plafond des niches fiscales.
Les Monuments Historiques
- Principe : Déduction intégrale des travaux du revenu global, sans limite de montant, pour des biens classés ou inscrits.
- Avantages :
- Exonération totale des droits de succession sous conditions.
- Déduction des charges et travaux sur le revenu global.
- Public cible : Contribuables à TMI 41% ou désireux de transmettre un patrimoine historique. - Contraintes :
- Engagement de conservation de 15 ans.
- Travaux soumis à l’accord des Architectes des Bâtiments de France.
- Travaux non déductibles de la plus-value à la revente sauf exonération résidence principale.
Comparatif stratégique : Quel dispositif choisir ?
| Critère | Déficit foncier | Loi Malraux | Denormandie | Monuments Historiques |
|---|---|---|---|---|
| Avantage fiscal | Déduction | Réduction 22-30% | Réduction 12-21% | Déduction intégrale |
| Plafonnement niches | Non | Non | Oui | Non |
| Durée engagement | 3 ans | 9 ans | 6 à 12 ans | 15 ans |
| Profil investisseur | TMI variable | TMI ≥ 41% | TMI ≤ 30% | TMI ≥ 41% / Transmission |
| Potentiel locatif | Variable | Élevé (zones tendues) | Modéré (loyers plafonnés) | Prestige (patrimoine) |
Optimisations possibles
- Cumul déficit foncier et Denormandie : Déduire les travaux excédant 25% du coût total via le déficit foncier, tout en bénéficiant de la réduction Denormandie.
- Transmission avec Monuments Historiques : Exonération des droits de succession et donation possible pendant l’engagement.
- Loi Malraux en zone dynamique : Combiner réduction d’impôt et valorisation patrimoniale dans des quartiers rénovés.
Pourquoi se faire accompagner ?
Chaque dispositif comporte des subtilités (zonage, nature des travaux, plafonds, durée) nécessitant une expertise pour :
- Choisir le levier adapté à votre TMI et objectifs (rendement, transmission, plus-value).
- Structurer l’investissement (montage juridique, sélection des biens, optimisation des travaux).
- Anticiper les contraintes (fiscalité à la revente, plafonnement, engagement de location).
Contactez-nous pour optimiser votre stratégie
Vous souhaitez réduire votre impôt, valoriser un patrimoine ancien ou préparer une transmission avantageuse ? Nos experts en défiscalisation immobilière vous accompagnent dans le choix et la mise en œuvre des dispositifs Malraux, Denormandie, Monuments Historiques ou déficit foncier, en fonction de votre profil fiscal et de vos ambitions patrimoniales.
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