Investissement en démembrement de propriété

Investissement en démembrement de propriété : Optimisez votre patrimoine et anticipez la transmission

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un actif en deux droits distincts : l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien à terme). Ce mécanisme juridique et fiscal est un levier puissant pour préparer une transmission, réduire les droits de succession ou optimiser la fiscalité courante.

Démembrement appliqué à l’immobilier d’habitation

Investir en nue-propriété

  • Acquisition à prix réduit : La nue-propriété représente une fraction de la valeur du bien (à partir de 60 % selon la durée de l’usufruit). Cela permet d’investir à moindre coût tout en préparant la transmission. La durée du démembrement est généralement de 15 ans.
  • Exonération de l’IFI : Le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’IFI (sauf s’il est détenu au travers d’une société). Seul l’usufruitier est imposable lors d’un démembrement conventionnel.
  • Absence de plus-value de remembrement : À l’extinction de l’usufruit temporaire la pleine propriété revient au nu-propriétaire sans plus-value.

Investir en usufruit

  • Perception des revenus locatifs : L’usufruitier perçoit les loyers et supporte les charges liées au bien (taxes, entretien).
  • Fiscalité des revenus : Les loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu de l’usufruitier sauf si personne morale à l’IS.

Démembrement appliqué aux SCPI

Investir en nue-propriété de parts de SCPI

  • Acquisition à prix minoré : La nue-propriété de parts de SCPI coûte entre 55 % à 90 % de leur valeur en pleine propriété. Les durées de démembrement peuvent est choisies de 3 ans à 20 ans.
  • Exonération de l’IFI : Le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’IFI (sauf s’il est détenu au travers d’une société). Seul l’usufruitier est imposable lors d’un démembrement conventionnel.
  • Transmission anticipée : Les parts en nue-propriété peuvent être transmises à des héritiers, avec une décote fiscale. À la fin du démembrement, les héritiers récupèrent la pleine propriété sans droits de succession.

Investir en usufruit de parts de SCPI

  • Perception des dividendes : L’usufruitier perçoit les revenus distribués par la SCPI, imposés à son taux marginal d’imposition ou à l’IS selon les cas.
  • Gestion simplifiée : L’usufruitier n’a pas à gérer les actifs, la SCPI s’en charge.

Avantages :

  • Rendement attractif pour l’usufruitier (dividendes)
  • Flexibilité : Le démembrement peut être temporaire (ex. 15 ans)

Fiscalité du démembrement

Imposition des revenus

  • Usufruitier : Imposition sur les revenus (loyers ou dividendes) à son taux marginal.
  • Nu-propriétaire : Aucune imposition sur les revenus tant que le démembrement est en cours.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

  • Nu-propriétaire : Aucune imposition tant que le démembrement est en cours.
  • Usufruitier : L’IFI est dû sur la valeur en pleine propriété

Pourquoi choisir le démembrement de propriété ?

  • Bénéficier d’une décote : l’acquisition de la seule nue-propriété permet une décote par rapport à l’acquisition de la pleine propriété
  • Optimisation fiscale : Baissez votre exposition à l’IFI et maîtrisez l’imposition des revenus.
  • Stratégie retraite : Reportez la perception de revenus au moment ou vous en aurez le plus besoin, sans doute à la retraite.

Points d’attention

  • Liquidité : Lors de l’acquisition en démembrement la liquidité est fortement réduite voire nulle.
  • Perte de valeur: La valeur des parts ou du bien n’est pas garantie
  • Variation des revenus: Les revenus locatifs ne sont pas garantis et dépendent de la qualité des biens, de la gestion et du contexte économique

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