Un rapport à suivre...

Le Conseil des prélèvements obligatoires, issu de la Cour des comptes, a publié mi-décembre un rapport sur la fiscalité du logement.

Celui-ci décrypte largement la taxation qui suit le patrimoine immobilier.

À n'en pas douter, les Français sont très attachés à la pierre pour résider ou investir.

Pour autant, la récente hausse des taux, spectaculaire par son intensité, a pu surprendre bon nombre d'acteurs de place. Elle a déstabilisé le marché de l'acquisition dans le neuf et dans l'ancien, au niveau résidentiel, mais également les marchés de l'investissement dans les secteurs des bureaux ou du commerce.

Tous ces marchés sont en recherche actuelle d'équilibre.

Cet épisode inédit pour l’immobilier nous amène, tout autant que le législateur, à nous interroger sur la fiscalité de ces actifs.

Les ressources fiscales issues du logement sont un outil de financement des collectivités territoriales. Force est de constater que la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales a reporté le besoin de ressources vers la taxe foncière. Dans bien des endroits elle est remontée en flèche. C'est un effet pervers, d'une promesse de campagne, qui a pour effet de siphonner des recettes qui ne sont pas forcément compensées.

Les « frais de notaire », qui renchérissent le coût des transactions immobilières, ont connu une baisse significative du fait d’une chute de 20% du volume des transactions dans l'ancien en 2023.

Les dispositifs incitatifs vers l'immobilier, qui semblent voués pour certains à s’éteindre, mais qui sont par bien des égards inefficients, ne répondent que trop peu aux défis qu'engendre une meilleure performance énergétique, nécessitant une rénovation d'ampleur du bâti existant. Les affres du DPE sont là pour l’illustrer.

Par ailleurs la fiscalité différenciée entre d'une part la location nue, qui relève des revenus fonciers, et d'autre part la location meublée, qui relève des BIC, laisse perplexe, encore plus au visa du cafouillage de la récente loi de Finances. Il est évident que les abus de certains, recherchant des rentabilités fortes à la nuitée, parfois au mépris de la législation, compliquant au passage l'accès au logement des résidents à l’année, interroge le législateur à juste titre. N'est-il pas nécessaire d'engager une convergence de fiscalité à ce titre ?

Le logement au travers de « ses fiscalités » mériterait sans doute une concertation d'ampleur. Il s'agit là d'un vaste chantier qui nécessite une réflexion posée pour aboutir peut-être à une plus juste répartition entre d'une part l'acquisition, d'autre part la détention ou l’occupation, puis enfin la transmission, afin que chaque étape soit raisonnablement, mais justement ponctionnée.

En tant que gestionnaires de patrimoine, ce gruyère complexe nous va bien, car il induit une demande de conseils pour optimiser l’ensemble, mais est-ce vraiment sérieux pour la cohérence de l’impôt et son acceptation…