Ambiance générale, récession ou pas récession, telle est la question

Le monde semble avoir fait preuve d’une résistance inattendue, largement soutenu par le rebond de la tech et un étonnant dynamisme outre-Atlantique. La Fed est peu encline à desserrer les taux rapidement. La Banque Centrale Européenne quant à elle ne souhaite « pas baisser la garde face à l’inflation » et tend à maintenir ses taux au premier semestre. L’Europe pourrait continuer de flirter avec la récession. Le marché de l’immobilier est toujours au ralenti. La bourse de Pékin, poursuit sa chute malgré sa sous-valorisation, dans un contexte de crise de confiance.

Les avis divergent quant à la conjoncture pour 2024 mais la situation s’accompagnera de son lot d’opportunités.

Conseil et stratégie patrimoniale, donner sans donner ?

Nous sommes tous confrontés à un moment de notre vie par la transmission de patrimoine.

Certaines situations successorales ou stratégies volontaires passent par le démembrement de propriété. La propriété est alors séparée en deux droits distincts qui sont l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit sur un bien consomptible à premier usage, tel qu’une somme d’argent devient un quasi-usufruit et le nu-propriétaire devient un créancier par le biais d’une créance de restitution. Pour les biens immobiliers l’usufruit ne pose pas de difficulté particulière en cela qu’il permet les fruits et l’usage du bien sans en avoir la propriété.

Comme nous le verrons plus avant, dans l’article sur la loi de Finances pour 2024, le législateur a entendu mettre un terme à certains montages abusifs de donations de nue-propriété de sommes d’argent avec un usufruit réservé. Ceci n’enlève pourtant pas l’intérêt bien réel du démembrement qui garde tout son attrait sur des biens immobiliers ou des droits sociaux entre autres.

Epargne courte et liquide, de nouveau sur le devant de la scène

Depuis septembre dernier, le principal taux directeur de la BCE est à 4,00 %. La baisse pourrait avoir lieu vers le milieu d’année. L’OAT à 10 ans est à 2,8 % au 24 janvier 2024. Le Livret A est confirmé à 3 %. Les comptes à terme, continuent de servir une rémunération qui oscille entre 3 et 4 % mais avec une pentification qui suivra la baisse des taux d’intérêts.

Le taux « sans risque », paye de nouveau mais dans un contexte inflationniste. A notre avis, les opportunités seront à saisir dans le courant du 1^er semestre pour bloquer un taux attractif.

Marchés immobiliers, crispations en cours…

Les volumes de transaction ont baissé de 20 % par rapport à 2022, inscrivant la plus forte contraction du marché depuis 10 ans. Les acheteurs ont repris la main sur les vendeurs, qui ont pendant longtemps eu l’ascendant. Les prix dans les grandes agglomérations ont baissé d’environ 6 % en région parisienne et de 7% en province.

Le marché du neuf, a été impacté plus significativement, avec une baisse de 50 % des volumes de vente par rapport à 2022. Certains promoteurs sont en difficulté économique du fait de la flambée des prix des matériaux de construction, de l’énergie et la remontée trop rapide des taux d’intérêts.

Nous restons toutefois circonspects sur une relance rapide des transactions tant que les vendeurs n’auront pas intégré la hausse des taux et donc une baisse de valeur de leur actif dont ils ont encore comme références 2020 ou 2021. Ceci sera contrebalancé par l’appétence naturelle qu’ont les Français pour l’immobilier.

L’immobilier de rapport dans l’habitation nue

Le populaire dispositif Pinel, touchera à sa fin le 31 décembre 2024. Le nouveau dispositif « Pinel Plus » subsistera. Il reprend des principes très similaires, d’investissement dans le neuf, avec l’ajout de critères environnementaux.

L’immobilier de rapport en meublé

La location dite « Airbnb » est dans le viseur du législateur. Sa rentabilité attractive détourne les investisseurs des modèles de location classique. L’environnement fiscal est voué à se durcir, du fait de la raréfaction de l’offre d’habitation longue durée. Toutefois, le régime réel est inchangé. L’hébergement touristique, surtout à l’approche des Jeux Olympiques, devrait continuer de susciter de l’intérêt.

Par ailleurs, la remontée des taux a mécaniquement fait monter les rendements attendus par les investisseurs sur les différentes typologies d’actifs. L’immobilier dit « géré » (résidence EHPAD, étudiante, ou de vacances…), valorisé au rendement, connait de légères décotes, somme toute logiques.

L’immobilier collectif

Sur le segment de la SCPI, nous constatons un marché à plusieurs vitesses. Pas moins de 25 sociétés ont vu leur prix de parts baisser durant l’été 2023, jusqu’à – 17 %, quand d’autres se sont vantées de voir la valeur de leur parc immobilier augmenter très légèrement. L’impact de la hausse des taux, sur la valeur des actifs détenus, ne semble pas encore totalement terminé. Il ne faudrait donc pas écarter la possibilité d’ajustements au 1^er semestre 2024 mais dans une moindre mesure. Toutefois, la SCPI n’est pas un produit de plus-value, elle vise principalement à conférer des revenus réguliers dans une stratégie de très long terme, sans trop s’attarder sur les secousses de court terme.

Le marché du crédit

Malgré des perspectives de court terme inchangées, le haut conseil de stabilité financière a consenti à quelques assouplissements dans les règles d’octroi de crédits immobiliers pour les ménages. La durée du crédit s’allonge à 27 ans, sous conditions de travaux de rénovation. Les dérogations de prêts par les banques seront facilitées. Également, le prêt relais ne comptera plus dans le calcul du taux d’endettement.

Selon le site meilleurtaux.com, au mois de janvier 2024, les taux d’un crédit immobilier sur 20 ans oscillaient entre 3,8 et 4,2 %. L’effet de levier reste possible, bien que la marge soit très faible. L’environnement de taux, par sa pression sur les prix, permet des acquisitions décotées qui contrebalancent la charge de la dette. Celle-ci pourrait s’alléger en cas de baisse de taux.

L’assurance-vie, le dopage des rendements

Les fonds en euros traditionnels regagnent de l’attractivité

Les assureurs publient progressivement le rendement 2023 de leurs supports en euros. Ceux-ci devraient être compris entre 2% et 4%. Ils ont pioché dans leurs réserves pour doper les rendements, en vue d’être compétitifs face à l’épargne courte. Ce début d’année 2024 voit apparaitre des opérations commerciales, dans le but de collecter pour profiter des taux de rendement élevés de l’OAT à 10 ans et afin d’améliorer le rendement à long terme des fonds en euros après une période de taux proche de 0%.

Les fonds en euros « diversifiés », des résultats disparates

Les supports euros dynamiques ont également pu servir des rendements satisfaisants, quand ceux-ci étaient diversifiés sur des actions. Ceux exposés à l’immobilier, affichent des rentabilités plus modestes, voire nulles, sans doute n’est ce que passager.

Marchés financiers, obligations et tech, stars du moment

Les obligations sont de retour, pour le moment

Même si les actions et les obligations ont été fortement corrélées au cours des dernières années (ce qui signifie qu’elles ont pu monter et descendre ensemble), nous pourrions imaginer qu’une corrélation négative serait « susceptible de réapparaître dans l’environnement dans lequel nous nous dirigeons » Certains stratégistes affirment qu’un environnement caractérisé par une baisse des taux d’intérêt et une faible inflation signifie que les obligations peuvent à nouveau agir comme un diversificateur efficace de risque dans un portefeuille.

L'argent n'est pas roi

Les rendements des liquidités ont fortement augmenté au cours des deux dernières années, ce qui signifie que les investisseurs ont pu obtenir des rendements décents sur leurs avoirs non investis. Mais avec la baisse des taux, les acteurs de la finance s’accordent sur le fait que les investisseurs devront trouver de meilleures façons de faire fructifier leur argent cette année et au-delà.

…N’oubliez pas les actions de qualité

L’enthousiasme suscité par la perspective de baisses de taux pourrait pousser les actions vers un nouveau sommet, mais un ralentissement est encore tout à fait possible en 2024.

Les entreprises dotées de bilans solides, distribuant des dividendes régulièrement et dotées d’un faible endettement pourraient aider les investisseurs à résister à toute tempête potentielle.

Fonds non cotés et supports IR

Du côté du Private Equity, cette classe d’actifs, peu présente dans les allocations, tente de se démocratiser en donnant accès à des fonds de qualité institutionnelle avec une mise de départ adaptée au marché des particuliers. Il ne s’agit plus d’investir des millions d’euros mais simplement à partir de quelques dizaines de milliers d’euros. Dorénavant elle est plus facilement accessible en direct ou en unités de compte dans des contrats d’assurance-vie. Ces produits permettent d’aller chercher un rendement élevé, avec un niveau de risque tout aussi élevé par principe, mais décorrélé des marchés cotés et avec la contrainte de bloquer les capitaux sur une durée long terme. La grande nouveauté est la possibilité d’accès de certain fonds en assurance avec une liquidité assurée par la compagnie évitant un blocage des capitaux sur 10 ans, sous réserves de certaines conditions selon les produits. Des solutions innovantes et attractives sont à rechercher chez des acteurs spécialisés, tout en restant sur des ratios en adéquation avec votre profil de risque.

Du côté de l’IR, il est toujours possible de réduire son impôt de 18 % de son investissement avec les FCPI, les FIP, ou directement au capital d’une PME. Comme chaque année, les acteurs restent dans l’attente d’un accord de Bruxelles pour passer ce taux à 25%.